入了解房地合一稅:新舊制差異及申報指南 

近年來,隨著房地產交易日漸活絡,房地合一稅也成為了人民耳熟能詳的稅制。然而,對於其實質意義為何,以及申報流程又該如何進行,仍有許多人有疑惑。故本文將帶你深入了解房地合一稅的計算方式、新舊制差異、申報流程,以及節稅小技巧等,讓你清楚掌握房地合一稅相關知識!

什麼是房地合一稅? 

房地合一稅是針對房屋及土地交易所得徵收的稅種,主要用以取代原本的「土地增值稅」及「房屋交易所得稅」,並將兩者合併為「房地合一稅」,以簡化稅制。其主要目的為:抑制房地產投機、降低房價,並且為了讓稅制更合理公平,建立買賣雙方皆應負起之稅務負擔的共識等。

而房地合一稅與其他稅種最大的不同之處在於:其為「所得稅」,也就是說,房地合一稅是針對「交易所得」來徵收,而非針對交易金額,因此,房地合一稅之計算公式為:交易所得-扣除成本及相關費用

房地合一稅的計算方式 

那麼房地合一稅該如何計算?其計算方式可分為以下幾個步驟:

首先,需先計算出「交易所得」,其計算方式為:賣方成交價-(購入價+相關稅費支出+改良費用)

接著,將「交易所得」代入下列公式,即可計算出應繳納之房地合一稅額:

應納稅額 = 交易所得 × 適用稅率

最後,則將計算出的稅額於規定時間內繳納即可。

舉例來說:假設某人於5年前以2,000萬元購入台北市某房屋,並於近期以3,000萬元售出,則其房地合一稅計算方式如下:

計算項目金額
賣方成交價3,000 萬元
減去:
– 購入價2,000 萬元
– 相關稅費支出2,000 萬元
– 改良費用500 萬元
合計500 萬元

備註:

  • 相關稅費支出:包括印花稅、契稅、地價稅、房屋稅等相關費用。
  • 改良費用:包括房屋裝潢、擴建、增建等相關費用。

接著,再將「交易所得」代入公式計算應納稅額:

應納稅額 = 500萬元 × 適用稅率(稅率根據持有期間長短分為2個級距:持有期間不滿2年稅率為45%;持有期間滿2年但不滿10年稅率為35%)

房地合一稅新舊制比較 

然而,房地合一稅也經歷過制度的轉變。原本的房地合一稅1.0版本,為「房屋交易所得稅」,而2.0版本則為「房地合一稅」,主要有以下幾項差異:

項目舊制(房屋交易所得稅)新制(房地合一稅)
適用對象僅針對房屋做徵稅針對房屋及土地一併徵稅
計算方式僅需扣除成本,即:應納稅額 = 賣方成交價-購入價需扣除成本及相關費用,即:應納稅額 = 賣方成交價-(購入價 + 相關稅費支出 + 改良費用)
稅率明定為一定稅率(舊制為15%),且未依持有期間區分級距稅率依持有期間長短分為不同級距稅率

房地合一稅的申報流程 

由於房地合一稅的申報時間為房屋、土地交易完成後的30天內,因此若不想逾期申報,建議可將申報時間標註於日曆提醒。而申報流程說明如下:

(加入房地合一稅申報流程示意圖)

首先,交易完成後,賣方需先取得「不動產買賣契稅立繳通知書」,並準備以下文件:

  • 不動產買賣契稅立繳通知書
  • 不動產買賣契約書正本
  • 身分證明文件(如:國民身分證或護照等)
  • 其他有助於計算交易所得之文件(如:原始房屋所有權狀、房屋稅繳納通知單、地價稅繳納通知單等)

接著,將上述文件於規定的時間內至當地國稅局或線上報稅系統提出申報即可。

注意事項:申報時需注意若房屋、土地為分開交易,則需分開申報;且申報時須填寫稅額試算表,並確認其計算方式正確,以免因申報錯誤而遭罰款。

節稅小技巧 

雖然有些人對於房地合一稅的說明與計算方式已瞭若指掌,但仍不免會有些忐忑,擔心自己會因為申報錯誤而遭罰款,甚至是想知道是否有合法的節稅方式。故以下我們將提供你房地合一稅申報常見問題的解答,以及節稅小技巧,以幫助你瞭解如何正確申報、合法節稅。

Q1:房地合一稅可以分期繳納嗎?

A:不可。房地合一稅皆需於規定申報期間內一次繳清。

Q2:若逾期申報會如何處罰?

A:國稅局將依規定收取罰鍰,並視情節輕重,處以新台幣1,500元至15,000元不等的罰鍰。

Q3:若遺失「不動產買賣契稅立繳通知書」怎麼辦?

A:可向國稅局申請補發,或請稅務人員協助查詢。

Q4:有哪些合法的節稅方式?

A:可將稅務規劃交由專業稅務顧問,以為你提供正確的稅務建議,並且協助計算出可合理節稅之途徑。

除此之外,還有其他各項房地合一稅稅務優惠政策,建議可諮詢專業稅務顧問,以確保正確申報房地合一稅,並充分利用各項稅務優惠政策。若你也有此需求,歡迎選擇我們的「稅務顧問服務」,我們將提供專業的稅務建議,並協助你規劃合理的稅務策略,以達到合法節稅之目的。

Last Updated on 12 8 月, 2024 by 己見室

取自日文「實驗室(じっけんしつ、jikkensitu)」,在自己的網站上做一些實驗性的修改、優化,同時將這份「自己的所見所聞」分享給所有人,在兩個想法的結合下「己見室」就這麼誕生了。 未來會持續以自身經驗、實際操作過的步驟,帶給各位SEO、數位行銷領域相關的優化方法,請各位持續關注這個網站。

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